آنچه در این مقاله میخوانیم
سهم مشاع شرکا
یکی از مهمترین مشکلات املاک مشاع، تفکیک و جدا نمودن سهم هر یک از شرکا می باشد.
چگونه میتوان سهم مشاع شرکا را تقسیم کرد؟– املاک مشاع،املاکی هستند که شرکا در کلیه قسمتهای ملک با همدیگر شریک هستند
و تفکیک و تعیین سهم در آن انجام نشده باشد.
تفکیک و تعیین سهم شرکا
حال چنانچه یکی از شرکا درخواست تقسیم و یا فروش سهم خود را بنماید بحث تفکیک و تعیین سهم شرکا پیش می آید
بهترین حالت ممکن در تفکیک و تعیین سهم در املاک مشاعی
کلیه شرکا با رضایت خود در خصوص نحوه تفکیک به توافق برسند و قانونگذار نیز این اجازه را به شرکا داده است
اما زمانی که اختلاف پیش بیاید
فردی که متقاضی تقسیم و یا فروش سهم خود می باشد مجبور است از طریق قانونی شرکا را ملزم به انجام تفکیک و تعیین سهم بنماید.
برای اینکه بدانیم چگونه میتوان سهم مشاع شرکا را تقسیم نمود لازم است در ابتدا با مفاهیمی نظیر افراز و تفکیک ، تقسیم و تفاوتهای میان آنها آشنا شویم.
افراز :
در اصطلاح حقوقی ، افراز عبارت است از جداسازی سهم مشاع هر یک از شرکا با دیگر شرکا از حالت اشاعه
یا به عبارت دیگر تقسیم نمودن مال غیر منقول در صورت عدم توافق و تراضی یک یا همه شرکا
نکته:
اگر مالی واحد دارای چند مالک باشد به گونهای که هر جزء آن مال برای تمامی آن مالکان باشد
ولی هیچکدام از مالکان اختیار دخل و تصرف به صورت مستقل را نداشته باشند، به آن حالت اشاعه و به آن مال، مال مشاع می گویند.
تفکیک:
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر می باشد
به عنوان مثال فردی بخواهد زمین ۱۰۰۰ متری خود را به چهار قطعه ۲۵۰ متری تقسیم نماید که در اصطلاح ثبتی به این عمل تفکیک گفته می شود.
تقسیم :
تقسیم شامل تفکیک و افراز است
در واقع هر دو عملیات تفکیک و یا افراز از انواع مختلف تقسیم می باشند.
تفاوت های افراز و تفکیک:
۱- در افراز موضوع شراکت میان دو یا چند نفر شریک مشاعی مطرح است
اما در تفکیک نیاز به مشارکت چند نفر نیست و یک نفر مالک می تواند درخواست کند تا ملک خودش را به تعداد قطعات کوچکتر تفکیک نماید.
۲- یکی از شروط واقع شدن افراز ، بروز اختلاف میان شرکا می باشد،
لیکن در تفکیک نیاز به وجود اختلاف میان شرکا وجود ندارد و می تواند بر پایه صلح و سازش شکل گیرد.
۳ -در تفکیک نیاز به بررسی کل سهم در زمان تفکیک نیست( توجه دقیق به شش دانگ زمین)
لیکن در افراز می بایست از همان ابتدا به سهم هر یک از شرکا توجه داشت.
۴ – هدف از تفکیک یک ملک فقط تقسیم کردن آن از است
لیکن هدف از افراز تقسیم ملک مشاع به شکلی است که سهم هر یک از مالکان در آن مشخص باشد.
در واقع در تفکیک افراد میتوانند با چشمپوشی از اختلافات خود فقط به ضوابط و قوانین شهرداری اقدام نمایند.
۵ – اعتراض به تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی میشود
لیکن مرجع صالح به رسیدگی اعتراضات در افراز محاکم دادگستری می باشد.
۶ -اعتراض به تفکیک در حین انجام عملیات اجرایی موجب توقف کار تفکیک میشود
لیکن اعتراض به روند انجام افراز حین عملیات اجرایی مسموع نیست و فقط پس از صدور رای افراز ، قابل اعتراض در دادگاه صالح می باشد.
-
قانون ثبت اسناد و املاک … بیشتر بدانیم
اگر بخواهیم افراز املاک مشاع راپیگیری نماییم از چه طریقی باید پیگیر باشیم ؟
در حال حاضر دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
الف -محاکم دادگستری
ب – اداره ثبت
نکته:
ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارند که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد و در غیر این صورت مرجع صالح برای رسیدگی ، محاکم حقوقی دادگستری محل وقوع ملک می باشند.
مراحل افراز املاک مشاع
مراحل انجام افراز املاک مشاع بطور خلاصه به شرح ذیل صورت میباشد( طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷)
اولین اقدام
مهترین نکته در مورد افراز املاک مشاع این است که پرونده ثبتی ملک مورد افراز باید خاتمه یافته باشد،
یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و دارای سند مالکیت باشد
و یا اینکه پس از ثبت در دفتر املاک ، آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد.
نکته:
آگهی تحدید حدود عبارت است از
آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت دار منتشر می شود و هدف از آن آگاهی مردم از این موضوع است که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاصی مورد تقاضای ثبت واقع شده است.
تهیه دادخواست
اگر کسی ادعا یا اعتراضی به آن تقاضا داشت می تواند در مهلت قانونی دادخواست بدهد.
آغاز عملیات افراز
اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز میشود.
مراحل افراز :
الف-درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به ادارۀ ثبت ارسال می گردد.
پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت وارد عمل شده و بررسیهایش را آغاز میکند.
در صورتیکه مستندات و مشخصات شرکا کامل و صحیح نباشد ادامۀ عملیات رسیدگی افراز تا رفع نواقص و ایرادات متوقف میشود.
ب-بررسی پرونده
پرونده توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از لحاظ اینکه ملک مورد نظر تمامی مراحل قانونی را پشت سر گذاشته یا دارای سند مالکیت است بررسی میشود
تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.
ج-ارسال گزارش
نمایندۀ اداره ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس ادارۀ ثبت ارسال میکند
تا وی پس از دیدن گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم لازم را اتخاذ نماید.
د-نقشه برداری
رئیس ادارۀ ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر، پرونده را به نقشهبردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشهبرداری ارسال میکند.
ه -تسلیم گزارش
پس از دعوت از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بودهاند
نقشهبردار با نمایندۀ اداره ثبت در محل حاضر شده و پس از معاینه محل و اخذ امضا ی تمام شرکا گزارش را تسلیم مسئول واحد ثبتی مینمایند.
مسئول واحد ثبتی نیز پس از بررسی و مطابقت درخواست با قوانین و مقررات
و همچنین بررسی صورتمجلس تنظیمی نقشۀ افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی،
تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوۀ آن اعلام میکند
این تصمیم بایک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشۀ افرازی به همۀ شرکا ابلاغ میشود
تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
و-رسیدگی دادگاه به مدارک
پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت کرد،
دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک و اسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن اقدام میکند.
در صورتیکه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن از طرف دادگاه مورد تایید قرار گرفت
و یا حکم برقابل افراز بودن داده شود،
برای اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آییننامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع اقدام می نمایند .
ز-باطل شدن اسناد مالکیت مشاعی
نمایندۀ ثبت با مد نظر قرار دادن صورتجلسه افرازی،
پیشنویس سند مالکیت قطعه یا قطعات افرازی مورد نظر را تنظیم کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید را صادر میکند
و مراتب باطل شدن اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع رسانی می کنند.
ح-تقاضای فروش
شرکا میتوانند پس از رأی دادگاه در خصوص غیرقابل افراز بودن ملک ، تقاضای فروش آن را بدهند
و دادگاه ضمن بررسی ، دستور فروش آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر کرده و پس از فروش ملک غیرقابل افراز ، طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم میشود.
برابر نظر ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه (شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ )
دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آییننامه اجرایی آن( مصوب ۲۰/۲/۵۸ )صادر میکند نه حکم است و نه قرار.
بلکه همانگونه که در قانون آمده یک دستور است .
فلذا قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است.
ضمن اینکه چنانچه دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه میتواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
ط-استعلام از شهرداری
در خصوص دعاوی ملکی چه میدانید؟
دعاوی ملکی چیست و چه قوانینی دارد؟
برخی ملاحظات مهم:
۱-در مورد آپارتمانهای ساخته و تکمیلشده شهرداری برگۀ پایان کار و در مورد ساختمانهای نیمه کاره ، گواهی عدم خلاف صادر میکند.
پس از صدور این برگهها است که مالکین میتوانند آپارتمان را معامله کنند
۲-افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگۀ پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی میسر است.
۳-آپارتمانهای یک ساختمان را اداره ثبت میتواند تفکیک کند اما عرصه بنای شامل بر آپارتمانها به حالت اشاعه باقی میماند و قیمت عرصه نباید مأخذ احتساب هزینه تفکیک باشد
۴-دفاتر اسناد رسمی مکلفند
قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
۵-صدور صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند،پس از اخذ پایانکار از شهرداری مربوطه قابل انجام است.
به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایانکار، مالک به دفتراسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی، تسلیم دفتراسناد رسمی می نماید
شما نیز می توانید پرسش های حقوقی خود را با مشاوران ما مطرح کنید
مقالات پیشین:
